La norma publicada recoge determinadas medidas en relación con los arrendamientos de inmuebles no destinados a viviendas, a fin de mitigar el efecto del cierre y la reducción de actividad empresarial consecuencia del estado de alerta.

Ante todo, es necesario señalar que las medidas recogidas en el Real Decreto serán de aplicación y aceptación por parte del arrendador, salvo acuerdo previo entre las partes.

Igualmente es necesario señalar que la norma hace una distinción confusa entre grandes tenedores de inmuebles y el resto, aunque los efectos prácticos de una u otra situación son casi indistinguibles.

La norma define «gran tenedor» como la persona física o jurídica que sea titular de más de diez inmuebles urbanos, excluyendo garajes y trasteros, o una superficie construida de más de 1.500 m²

1.- Medidas adoptadas en arrendamiento para uso distinto vivienda

• Moratoria en el pago de las cuotas de arrendamiento. Automático en el caso de grandes tenedores.
• Reducción en las cuotas de arrendamiento.

2.- Plazo de solicitud para el arrendatario y duración de las medidas

• Plazo solicitud: Un mes desde la entrada en vigor del presente RDL.
• Duración de las medidas: Se aplicará de manera automática y afectará al período de tiempo que dure el estado de alarma y sus prórrogas y a las mensualidades siguientes, prorrogables una a una. Si aquel plazo no fuera insuficiente en relación al impacto provocado por el COVID-19, hasta un máximo de cuatro meses. La renta se aplazará sin penalización alguna ni devengo de intereses.

3.- Requisitos exigibles a Autónomos y Pymes arrendatarios para acceder a estas medidas:

1. En el caso de contrato de arrendamiento de un inmueble afecto a la actividad económica desarrollada por persona física:
   • Estar afiliado y en situación de alta en la fecha de la declaración de Estado de Alarma, en el Régimen Especial de la Seguridad Social de los trabajadores por cuenta propia o Autónomos, o en el Régimen Especial de la Seguridad Social Trabajadores del Mar o, en su caso, en una de las Mutualidades sustitutorias del RETA.
   • Que su actividad haya sido suspendida como consecuencia de la entrada en vigor del RD 463/2020 o por órdenes dictadas por la Autoridad competente.
   • En el supuesto de que su actividad no se vea directamente suspendida como consecuencia de la entrada en vigor del RD 463/2020, deberá acreditar la reducción de la facturación del mes natural anterior al que se solicita el aplazamiento en, al menos un 75%, en relación con la facturación media mensual del trimestre al que pertenece dicho mes referido al mes anterior.
2. En el caso de contrato de arrendamiento de un inmueble afecto a la actividad económica desarrollada por una mercantil.
   • Además de lo anterior, que no superen los límites establecidos en el artículo 257.1 de la Ley de Sociedades de Capital (que el total de las partidas del activo no supere los cuatro millones de euros; que el importe neto de su cifra anual de negocios no supere los ocho millones de euros; que el número medio de trabajadores empleados durante el ejercicio no sea superior a cincuenta)

4.- Acreditación de los requisitos:

La suspensión de la actividad, se acreditará mediante certificado expedido por la Agencia Estatal de la Administración Tributaria u órgano competente de la CCAA, en su caso, sobre la base de la declaración de cese de actividad declarada por el interesado.

La reducción de la actividad, mediante declaración responsable en la que, en base a la información contable y de ingresos y gastos, se haga constar la reducción de la facturación mensual, en al menos el 75%, en relación con la facturación media mensual del trimestre al que pertenece dicho mes referido al mes anterior.

5.- Consecuencias de la aplicación indebida del aplazamiento temporal y extraordinario del pago de la renta

Los arrendatarios que se hayan beneficiado del aplazamiento sin reunir los requisitos exigidos, serán responsables de los daños y perjuicios que se hayan podido producir, así como los gastos generados. Todo ello sin perjuicio de las responsabilidades de otro orden que pudieran derivarse.

Ya sea usted arrendador o arrendatario, si necesita asesoramiento para llevar a cabo la negociación de su contrato así como la redacción de las nuevas cláusulas, nuestro equipo se encuentra a su disposición.

Publicado en Gabinete Fiscal Mendez.

Son muchos los negocios que han debido cerrar en aplicación del Real Decreto de 14 de marzo y hay otros muchos que, sin estar obligados al cierre, han visto como su nivel de actividad es prácticamente nulo debido la falta de clientes o desabastecimiento de productos.

Muchos de estos negocios afectados desarrollan su actividad en inmuebles arrendados y es evidente que no van a poder cumplir con sus obligaciones en cuanto al pago de la renta acordada.

Dado que el I.V.A. es un impuesto que se devenga independientemente de si se cobra su importe o no, es esencial analizar las circunstancias que concurren en los arrendadores de cara al devengo de tales cuotas.

Es evidente que nos encontramos en una situación económica muy diferente a la que existía cuando se suscribió el contrato y se acordó el importe de la renta. Este cambio drástico hace que antes o después será necesario moderar las condiciones del contrato para adecuarlo a las circunstancias vigentes.

Y en estos momentos cobra especial relevancia el importe de la renta. Si esta no se modifica, aún si el arrendatario no la satisface o incluso si lo hace en varios plazos, el I.V.A. se sigue devengando en su totalidad y el arrendador está obligado a su ingreso en la hacienda pública.

Pero si la renta se rebaja o se condona durante el plazo que acuerden las partes y dicho acuerdo se documenta suficientemente, el I.V.A. se devengará solo sobre la nueva renta acordada, relevando al arrendador de una carga económica importante.

Así pues, más que esperar a que el arrendatario no pueda cumplir con el pago, resulta más proactivo el acordar la rebaja o condonación que más se adecue a las circunstancias, a fin de que las nuevas facturas de arrendamiento incluyan dicha modificación.

A efectos meramente informativos, aquí puede acceder a un borrador de anexo al contrato de arrendamiento en el que se pacta una reducción de la renta de manera temporal PLANTILLAS REDUCCION
y aquí a otro en el que pacta un período de carencia PLANTILLAS CARENCIA

No obstante, dada la multitud de casuísticas que se pueden plantear, recomendamos que cada caso se valore profesionalmente. Para ello puede contactar con nuestro departamento jurídico.

Publicado en Gabinete Fiscal Mendez.